همه ساله پرونده‌های مختلفی با موضوع دعاوی ملکی، وارد فرآیند رسیدگی در مراجع قضایی می‌شوند. پرونده‌هایی که اغلب آنها بر سر مسائل حقوقی و ثبتی املاک و مسکن است، و عدم شناخت و نا آگاهی افراد نسبت به قوانین این حوزه عامل به وجود آمدن آنها شده است.
با توجه به اینکه موضوع املاک و مسکن در کشور ما از اهمیت بالایی برخوردار است، و رسیدگی به این موضوعات تخصصی و پیچیده مستلزم شناخت نسبت به مسائل حقوقی درباره ملک و مسکن است، در این مطلب قصد داریم ضمن پرداختن به موضوع «دعاوی ملکی»، مصادیق مختلف آن را به شما معرفی کنیم تا با آگاهی از مسائل حقوقی درباره املاک و مسکن، خطر بروز چنین مشکلاتی در آینده را به حداقل برسانیم.
تعریف دعاوی ملکی
سرمایه گذاری در حوزه املاک و مسکن یکی از محبوب‌ترین روش‌های درآمدزایی در ایران است، که در ظاهر نسبت به سایر روش‌ها ریسک از دست دادن سرمایه در آن کمتر است. ولی سالانه صدها پرونده قضایی ملکی در دادگاه‌ها دادرسی می‌شوند که نشان می‌دهد این روش چندان هم بی خطر نیست و می‌تواند با چالش‌هایی همراه باشد.
در قانون به دعاوی که موضوع آنها در مورد مسائل ملکی باشد، یعنی خواسته یک ملک یا مسکن باشد و یا منشأ اختلافات طرفین ناشی از یک ملک یا مال غیر منقول مانند زمین، آپارتمان، ویلا، مغازه، عمارت، خانه دربستی، باغ و امثال اینها، دعاوی ملکی گفته می‌شود. دعاوی ملکی به لحاظ ماهیت به سه نوع دعاوی تقسیم می‌شود؛ دعاوی ملکی حقوقی، دعاوی ملکی ثبتی و دعاوی ملکی کیفری.
معرفی مهم‌ترین مصادیق دعاوی ملکی
دعاوی ملکی بر اساس موضوع دعوی، متفاوت هستند. اما همان طور که پیش‌تر گفتیم در سه گروه تقسیم بندی می‌شوند:
دعاوی ثبتی ملکی
ماهیت و موضوع دعاوی ثبتی ملکی، مربوط به فعالیت‌های حوزه ثبت اسناد و املاک می‌باشد. پرونده‌های مختلفی در این خصوص در محاکم قضایی مطرح می‌باشد، که رایج‌ترین آنها شامل موارد ذیل است:
- ابطال شدن سند رسمی بنا به دلایل مختلف
- دعوی ثبت در خصوص ابطال شدن اجرائیه‌ی ثبتی برای املاک
- ابطال شدن سند مالکیت معارض
- ابطال ساز و کار و مراحل ثبتی کمسیون‌های گوناگون ثبتی
- توقیف عملیات اجرایی در مراحل مختلف کار
دعاوی ملکی حقوقی
یکی از انواع دعاوی ملکی که بخش اعظم پرونده‌های حقوقی دادگاه‌ها را تشکیل داده، دعاوی ملکی حقوقی است. برای این دعاوی قانون‌گذار پیش‌بینی مفاد قانونی را در نظر داشته، و در همه پرونده‌های مربوط به دعاوی حقوقی، قضات با توجه به این قوانین، پرونده‌ها را تجزیه و تحلیل و داوری می‌کنند. رایج‌ترین موضوعات دعاوی ملکی حقوقی، شامل موارد ذیل است:
- الزام به رهن و سندهای ضمانتی
- الزام تنظیم سند رسمی برای املاک مربوطه
- الزام به اخذ صورت مجلس تفکیکی برای ساختمان‌های دارای واحد‌های مستقل و چندگانه
- دعاوی مربوط به دریافت پایان کار برای ساختمان‌ها
- دعاوی مربوط به درخواست و مطالبه سرقفلی و در اختیار داشتن حق کسب و پیشه
- تخلیه‌ی اماکن تجاری
- دعاوی مربوط به تجویز انتقال منافع از فردی به فرد دیگر
دعاوی ملکی کیفری
ماهیت دعاوی کیفری مربوط به ارتکاب جرم توسط اشخاص است؛ عدم آگاهی از قوانین، سهل انگاری و کم توجهی و ساده لوحی از عوامل مهم بروز این دعاوی هستند. کلیت دعاوی کیفری سودجویی و جرائم کلاهبرداری است. موارد مهمی‌که شامل این نوع دعاوی می‌شود، عبارتست از:
- جرم جعل کردن اسناد ملکی برای کلاه برداری
- ارتکاب جرم کلاه برداری در حوزه خرید و فروش و معاملات املاک و مسکن
- فروش غیر قانونی اموال اشخاص به دیگران
- زد و بند در خصوص خرید و فروش‌ها و معاملات دولتی و ارگانی
- تغییر کاربری اراضی کشاورزی بدون مجوز
نقش وکیل در حل و فصل پرونده‌های حقوقی ملکی
پیگیری پرونده‌های ملکی مستلزم حضور فردی است که در زمینه قوانین و مقررات املاک و مستغلات، تخصص و تجربه کافی داشته، و به دانش امور ملکی اشراف کامل داشته باشد. با تکیه بر دانش و تجربه چنین فردی که در قانون به آن وکیل دعاوی ملکی گفته می‌شود، می‌توان حتی پیچیده‌ترین پرونده‌های دعاوی ملکی را به نتیجه مناسب رساند.
بسیاری از مشکلات حقوقی ملکی، بدون همراهی وکیل قابل حل نیستند. بنابراین در پایان توصیه می‌کنیم اگر برای حل مسائل حقوقی ملک یا اموال غیر منقول خود، نیاز به مشاوره و حضور یک وکیل دعاوی ملکی دارید، حتماً در مورد تجارب و پیشینه کاری، میزان حق الوکاله‌ی دریافتی و توانایی تخصصی او در پیگیری دادخواهی شما در مراجع مربوطه، تحقیق و بررسی نمایید.